Spočítat hypotéku

Hypoteční kalkulačka 2026 · splátka, fixace a amortizace

Hypotéka není jen jedna splátka.

Spočítejte měsíční splátku, celkové úroky, LTV, zůstatek po fixaci a dopad vyšší sazby. V PRO režimu přidáte refixaci, pravidelné i jednorázové mimořádné splátky a uvidíte, o kolik můžete zkrátit dobu splácení.

Spočítat splátkuOvěření metodiky
Anuitní výpočetBez registraceData zůstávají v prohlížeči

Rychlý výpočet nebo detailní model

Nastavte hypotéku

Základní režim vyžaduje jen několik údajů. PRO režim přidává refixaci, rozpočet domácnosti a mimořádné splátky v přehledném průvodci.

i

Pro první odpověď stačí výše úvěru, sazba a splatnost. Hodnota nemovitosti doplní LTV a příjem ukáže, jak velkou část rozpočtu splátka zabere.

01

Základ úvěru

Nastavte jistinu, současnou sazbu a původní dobu splácení.

Anuitní splátka zůstává při stejné sazbě stejná, ale zpočátku tvoří větší část úrok a menší část jistina.

02

Hodnota a rozpočet domácnosti

LTV a zatížení příjmu pomáhají odlišit matematicky možný úvěr od rozpočtově bezpečného scénáře.

ČNB ponechává pro běžné vlastní bydlení horní hranici LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let. Banka však vždy posuzuje úvěruschopnost individuálně.

03

Scénář po skončení fixace

Model přepočítá zůstatek po fixaci a novou anuitní splátku pro zbývající dobu.

Budoucí sazbu nelze předpovědět. Použijte více scénářů: optimistický, realistický a stresový. Refixace mění splátku, ale sama o sobě nemění původně sjednaný konec splatnosti.

04

Mimořádné splátky

Porovnejte pravidelné navýšení splátky a jednorázové snížení jistiny.

Právo na předčasné splacení upravuje zákon o spotřebitelském úvěru. Konkrétní bezplatné termíny a případné náklady ověřte ve smlouvě a u banky.

Krok 1 ze 4

Odolnost rozpočtu

Co se stane, když se podmínky zhorší

Jedna příznivá splátka nestačí. Stresový test ukazuje, zda domácnost zvládne vyšší sazbu, novou splátku po fixaci a zároveň udrží rozumnou rezervu.

Sazba vyšší o 2 p. b.0 Kč

Okamžitý přepočet stejného úvěru při vyšší sazbě.

Splátka po refixaci0 Kč

Nová sazba se aplikuje pouze na zůstatek a zbývající dobu.

Zatížení příjmu ve stresu0 %

Včetně dalších zadaných měsíčních závazků.

Rezerva na 6 měsíců0 Kč

Orientační bezpečnostní rezerva jen na splátky a zadané dluhy.

Tři scénáře vedle sebe

Porovnejte původní sazbu, refixaci a variantu s mimořádnými splátkami. Úroková úspora má smysl pouze tehdy, pokud po splátce zůstává dostatečná likvidní rezerva.

Nejprve odolnost, potom optimalizace
ScénářCelkové úrokyDoba splácení
Původní sazba po celou dobu0 Kč0 let
Zadaná refixace0 Kč0 let
Refixace + mimořádné splátky0 Kč0 let

Vývoj zůstatku v čase

Oranžový sloupec označuje rok konce fixace.
ObdobíZaplacenoÚrokJistinaZůstatekSazba

Metodika

Jak kalkulačka počítá hypotéku

Základem je standardní anuitní splácení. Při neměnné úrokové sazbě platíte každý měsíc stejnou splátku úvěru, ale její skladba se postupně mění. Na začátku je v platbě více úroku, protože úrok se počítá z vysokého zůstatku. S každou uhrazenou jistinou zůstatek klesá a roste podíl splácené jistiny.

A = P × [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n − 1]

A je měsíční anuitní splátka, P výše úvěru, r měsíční úroková sazba a n počet měsíčních splátek. Měsíční sazba vznikne dělením roční nominální sazby dvanácti a stem.

Co se děje při fixaci

Do konce zadané fixace se používá původní sazba a původní anuitní splátka. Kalkulačka po jednotlivých měsících sníží jistinu, zjistí zůstatek na konci fixace a pro zbývající počet měsíců vypočítá novou splátku podle zadané sazby po refixaci. Nejde tedy o prosté zvýšení původní splátky o procentní rozdíl sazeb.

Mimořádné splátky

Pravidelná částka navíc se každý měsíc odečte přímo z jistiny. Jednorázová mimořádná splátka se započte v určeném měsíci. Při strategii „zkrátit dobu“ zůstává základní anuitní splátka stejná a úvěr končí dříve. Při strategii „snížit splátku“ se po jednorázové úhradě přepočítá nová splátka pro původní zbývající dobu.

Poplatky a pojištění

Pravidelné poplatky a pojištění jsou přičtené k měsíčnímu peněžnímu zatížení a celkové zaplacené částce. Nesnižují jistinu a nejsou zahrnuté do samotného anuitního vzorce. Kalkulačka je proto ve výsledku ukazuje odděleně.

LTV

LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Úvěr 4 miliony korun proti hodnotě 5 milionů znamená LTV 80 %. Bankovní odhad může být nižší než kupní cena.

Úrok versus jistina

Úrok je cena za půjčené peníze. Jistina je splácená část dluhu. Celkové úroky vzniknou součtem měsíčních úrokových částí v celé simulaci.

Daňový efekt

Volitelný odhad používá zaplacené úroky v prvním roce, zadanou sazbu daně a limit 150 000 Kč. Neověřuje individuální zákonné podmínky ani skutečnou výši daňové povinnosti.

Ověření metodiky výpočtu

Vzorce, kontrolní scénáře a zdroje

Výpočet byl naposledy revidován 21. 7. 2026. Kontrola zahrnuje běžné scénáře, nulovou sazbu, hraniční LTV, refixaci i předčasné snížení jistiny.

Referenční rok 2026Poslední kontrola 21. 7. 2026Anuitní měsíční model
1

Nulová sazba

Úvěr 1 200 000 Kč na 10 let při sazbě 0 % musí dát přesně 10 000 Kč měsíčně a nulový úrok.

2

Standardní anuita

Úvěr 4 000 000 Kč na 30 let při 4,89 % vychází přibližně na 21,2 tisíce Kč měsíčně bez dalších poplatků.

3

Refixace

Nová splátka se počítá pouze ze zůstatku po fixaci a z přesného počtu zbývajících měsíců.

4

Mimořádná splátka

Každá částka zaplacená nad plánovanou jistinu musí snížit budoucí úroky; při zachování splátky také zkracuje dobu.

Kontrolní scénářOčekávané chováníVýsledek kontroly
1 200 000 Kč, 0 %, 10 let10 000 Kč měsíčně, úrok 0 KčSplněno
Úvěr = 80 % hodnotyLTV přesně 80 %Splněno
Vyšší sazba při stejné jistiněVyšší splátka i celkové úrokySplněno
Jednorázová splátka 0 KčShodný výsledek jako bez mimořádné splátkySplněno
Mimořádná splátka nad zůstatekJistina neklesne pod nuluSplněno

Použité zdroje

Česká národní banka: aktuální nastavení ukazatele LTV ČNB: doporučení pro investiční hypotéky od dubna 2026 Zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru – předčasné splacení a posouzení úvěruschopnosti Finanční správa: daňové novinky 2026 a limit odpočtu úroků

Praktické scénáře

Jak se stejný úvěr změní podle sazby a strategie

Příklady neříkají, která varianta je univerzálně nejlepší. Ukazují, které vstupy mají na výsledek největší dopad.

A

Nižší splátka, delší doba

Delší splatnost sníží měsíční splátku, ale dluh zůstává déle vysoký a součet úroků roste. Rozpočet může vypadat pohodlněji, přesto je financování dražší.

B

Vyšší splátka po fixaci

Po pěti letech už nesplácíte původní jistinu, ale nižší zůstatek. Nová sazba se proto musí přepočítat na zůstatek a zbývajících 25 let, nikoli na původní částku.

C

Pravidelná částka navíc

I několik set nebo tisíc korun měsíčně navíc jde přímo proti jistině. Největší efekt má dříve v průběhu úvěru, kdy je zůstatek a úroková část nejvyšší.

Jak číst výsledek hypoteční kalkulačky

Měsíční splátka je nejviditelnější číslo, ale sama o sobě nestačí. Domácnost musí vedle ní platit energie, služby, pojištění, údržbu, daň z nemovitých věcí a vytvářet rezervu na opravy. Pokud kalkulačka ukáže, že samotná splátka spotřebuje vysokou část čistého příjmu, reálné bydlení bude ještě náročnější.

Nezaměňujte sazbu a RPSN

Nominální úroková sazba určuje úrokovou část splátky. RPSN má sloužit k širšímu porovnání nákladů úvěru a může zahrnovat další povinné náklady. Tato kalkulačka pracuje s nominální sazbou a samostatně zadanými pravidelnými poplatky. Nabídky bank proto porovnávejte nejen podle reklamní sazby, ale také podle poplatků, pojištění, podmínek slevy a nákladů na doplňkové produkty.

Co znamená bezpečná splátka

Neexistuje jedno procento vhodné pro každou domácnost. Stabilní dvojice s vysokou rezervou může zvládnout vyšší podíl příjmu než domácnost s proměnlivým příjmem, dětmi a malými úsporami. Konzervativní postup je odečíst běžné výdaje, provoz nového bydlení, jiné dluhy a pravidelnou tvorbu rezervy. Teprve zbývající část je skutečný prostor pro splátku.

Fixace není celá splatnost

Fixace určuje období, po které se nemění úroková sazba podle smlouvy. Splatnost určuje, kdy má být celý úvěr doplacen. Hypotéka na 30 let s pětiletou fixací proto po pěti letech nekončí. Banka nabídne novou sazbu a splátka se přepočítá ze zbývající jistiny a zbývající doby.

Kdy dává smysl mimořádně splácet

Mimořádná splátka přináší jistou úsporu budoucích úroků, protože snižuje dluh. Není však automaticky správné poslat bance všechny volné peníze. Likvidní rezerva chrání domácnost při výpadku příjmu, nemoci, poruše auta nebo nečekané opravě. Nejprve si ponechte bezpečnostní polštář a až poté porovnávejte předčasné splácení s jiným využitím peněz.

Daňový odpočet není sleva z úroku

Za splnění zákonných podmínek lze zaplacené úroky odečíst od základu daně. Neznamená to, že stát vrátí celý úrok. Skutečný efekt závisí na uplatnitelné částce, sazbě daně, výši základu daně a splnění účelu bydlení. U nemovitosti určené k pronájmu nebo rekreaci nemusí být nárok stejný jako u vlastního trvalého bydlení.

Jak porovnat dvě nabídky bank

Nastavte stejnou jistinu a splatnost. U každé nabídky zadejte nominální sazbu, povinné měsíční náklady a délku fixace. Potom porovnejte splátku, celkový úrok během fixace, zůstatek po fixaci a podmínky předčasného splacení. Rozdíl několika desetin procentního bodu může být významný, ale drahé pojištění nebo poplatek může část úspory vymazat.

Nejčastější chyby

Co může výsledek zkreslit

01

Kupní cena místo odhadu

Pro LTV je rozhodující hodnota zástavy uznaná bankou. Nižší odhad zvyšuje potřebné vlastní zdroje.

02

Ignorování vedlejších nákladů

Splátka není celý rozpočet bydlení. Přidejte pojištění, služby, údržbu a rezervu.

03

Příliš optimistická refixace

Budoucí sazbu nikdo nezná. Vždy počítejte více variant, ne jeden ideální odhad.

04

Všechny úspory v akontaci

Nižší úvěr pomůže, ale nulová hotovostní rezerva může domácnost rychle dostat do problému.

05

Záměna úroku a celkové ceny

Do celkové platby vstupují také poplatky a případné pojištění, ne jen úrok.

06

Mimořádná splátka bez kontroly smlouvy

Než peníze odešlete, ověřte termín, oznamovací povinnost a případné náklady banky.

Jak nastavit vstupy

Co zadat, aby byl výsledek realistický

Nejpřesnější výsledek nevzniká z optimistických hodnot, ale z údajů, které odpovídají skutečné nabídce, rozpočtu domácnosti a pravděpodobnému vývoji po fixaci.

Výše úvěru

Do pole výše hypotéky patří skutečná jistina, kterou chcete čerpat od banky. Nezaměňujte ji s kupní cenou. Pokud kupujete nemovitost za 5 milionů korun a jeden milion pokryjete vlastními penězi, výše úvěru je 4 miliony. Vedlejší náklady, provize, právní služby, vybavení nebo rekonstrukce mohou být financované jinak a do jistiny se dostanou jen tehdy, pokud je banka skutečně zahrne do úvěru.

Úroková sazba

Použijte sazbu z konkrétního předsmluvního návrhu nebo realistickou sazbu, kterou vám banka předběžně sdělila. Reklamní sazba bývá podmíněná aktivním účtem, pojištěním, příjmem zasílaným do banky nebo jinými produkty. Pokud podmínku nesplníte, může být skutečná sazba vyšší. Pro stresový scénář přidejte jeden až dva procentní body.

Doba splácení

Splatnost vybírejte podle rozpočtu a věku, ne jen podle nejnižší splátky. Třicetiletý úvěr může mít pohodlnější měsíční splátku než dvacetiletý, ale celkově zaplatíte více na úrocích. Praktické je spočítat více variant a porovnat rozdíl ve splátce s rozdílem v celkových úrocích. Někdy je rozumné zvolit delší smluvní splatnost a úvěr dobrovolně zrychlovat, ale pouze při zachování rezervy.

Hodnota nemovitosti

Pro LTV zadávejte hodnotu zastavené nemovitosti, kterou banka pravděpodobně uzná. Kupní cena a bankovní odhad se nemusí shodovat. Pokud kupujete za 5,5 milionu, ale odhad vyjde na 5 milionů, úvěr 4 miliony znamená LTV 80 % vůči odhadu, nikoli 72,7 % vůči kupní ceně. Rozdíl musí pokrýt vlastní zdroje.

Příjem domácnosti a jiné dluhy

Do příjmu zadejte částku, která je dlouhodobě stabilní a skutečně dostupná pro společný rozpočet. Jednorázové bonusy nebo nejisté přesčasy je vhodné snížit nebo úplně vynechat. Do jiných dluhů zahrňte všechny pravidelné splátky. Kreditní karta může banku zatěžovat i tehdy, když ji právě nečerpáte, protože se posuzuje sjednaný limit a interní pravidla banky.

Refixační sazba

Nejlepší je pracovat se třemi variantami. Optimistická může být podobná dnešní sazbě, realistická o něco vyšší a stresová vyšší o dva procentní body. Kalkulačka pak ukáže, zda je domácnost citlivá na změnu podmínek. Budoucí sazba je nejistá, takže cílem není předpověď, ale test odolnosti.

Mimořádné splátky

Pravidelnou částku navíc zadávejte pouze tehdy, pokud ji dokážete platit i v horším měsíci. Jednorázovou splátku plánujte z peněz, které nebudete potřebovat jako rezervu. Kalkulačka matematicky ukáže úsporu úroků, ale nezná vaši potřebu likvidity, investiční možnosti ani smluvní náklady banky.

Další krok

Navazující hypoteční kalkulačky

Hypoteční rozhodnutí nekončí jednou měsíční splátkou. Navazující nástroje vám pomohou ověřit celý rozpočet, hotovostní náročnost koupě, dopad mimořádného splacení i volbu fixace.

01Můžu si dovolit nemovitost?Limit podle příjmu, úspor a rezervy.Otevřít nástroj → 02Celková cena nemovitostiKupní cena, vedlejší náklady a hotovost.Otevřít nástroj → 03Mimořádná splátka hypotékyDetailní porovnání úspory a zkrácení.Otevřít nástroj → 04Porovnání fixaceKrátká versus delší fixace sazby.Otevřít nástroj →

Časté otázky k hypotéce

Jak se počítá měsíční splátka hypotéky?

Standardní anuitní splátka vychází z výše úvěru, měsíční úrokové sazby a počtu splátek. Při stejné sazbě zůstává splátka stejná, ale mění se poměr úroku a jistiny.

Proč se splátka po fixaci nepočítá z původního úvěru?

Po dobu fixace už část jistiny splatíte. Nová sazba se proto aplikuje na aktuální zůstatek a na zbývající počet měsíců.

Co je LTV?

LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Úvěr 4 miliony korun na zástavu oceněnou na 5 milionů znamená LTV 80 %.

Je lepší zkrátit splatnost, nebo snížit splátku?

Zkrácení splatnosti obvykle přinese větší úsporu úroků. Snížení splátky zlepšuje měsíční cash-flow. Volba závisí na rezervě a stabilitě příjmů.

Počítá kalkulačka RPSN?

Ne. Pracuje s nominální úrokovou sazbou a samostatně zadanými pravidelnými poplatky. Přesné RPSN se řídí kompletním souborem nákladů konkrétní nabídky.

Jak velkou rezervu mít k hypotéce?

Záleží na stabilitě příjmu a výdajích domácnosti. Praktický stres test je držet několik měsíců splátek a běžných životních nákladů v likvidní rezervě.

Může banka nabídnout jinou splátku?

Ano. Rozdíl může způsobit jiná sazba, den čerpání, pojištění, poplatky, délka období nebo individuální podmínky banky.

Jak funguje mimořádná splátka?

Snižuje jistinu, ze které se počítají budoucí úroky. Podle zvolené varianty lze zkrátit dobu splácení nebo přepočítat nižší další splátky.

Lze hypotéku kdykoli předčasně splatit?

Spotřebitel má právo úvěr zcela nebo zčásti splatit předčasně. Zákon a smlouva určují situace, ve kterých může banka požadovat náhradu nákladů.

Jak funguje odpočet úroků?

Za splnění zákonných podmínek lze část zaplacených úroků odečíst od základu daně. Pro nové bytové potřeby je obecný roční limit 150 000 Kč na domácnost.

Je delší splatnost vždy výhodnější?

Delší splatnost snižuje měsíční splátku, ale obvykle zvyšuje celkové úroky a prodlužuje dobu, po kterou je domácnost zadlužená.

Je výsledek závazná nabídka banky?

Ne. Jde o orientační matematický model. Banka posuzuje příjem, výdaje, registry, zástavu, účel úvěru a další podmínky.