Aktuální obecná horní hranice LTV. Pro žadatele mladší 36 let při financování vlastního bydlení činí zákonná hranice 90 %. Banky mají omezenou objemovou výjimku.
Zdroj: ČNB →
Finance · Mortgage X-RayHypotéka · anuitní splácení
Hypoteční kalkulačka: kolik budete měsíčně splácet?
Splátku ukážeme hned. Pak ji rozebereme na součástky.
Zadejte pouze výši úvěru, sazbu a splatnost. Uvidíte měsíční splátku, kolik z první splátky skutečně snižuje dluh, kolik zaplatíte na úrocích a jak se zůstatek mění v čase.
3 základní vstupyvýpočet v prohlížečiotevřená metodikaCSV data
Modelový úvěr4 000 000 Kč5,00 % · 30 let
Měsíční splátka21 473 Kč
úrok v 1. splátce16 667 Kč
jistina4 806 Kč
V první splátce tohoto modelu jde 77,62 % na úrok. Poměr se s každou další splátkou postupně obrací.
Kalkulačka
Tři čísla stačí k první odpovědi.
Nejdřív spočítáme čistý anuitní model. Hodnotu nemovitosti a fixaci přidávejte jen tehdy, když je skutečně chcete vyhodnotit.
Amortizace
Splátka se nemění. Její vnitřek ano.
U anuitní hypotéky při stejné sazbě platíte stejnou měsíční částku, ale postupně klesá úrok a roste část splátky, která skutečně snižuje jistinu.
Zůstatek jistiny4 000 000 Kč → 0 Kč
zbývající dluh
4,0 mil. Kčzbývající jistina0 Kč
Co se děje s dluhemKlíčové body
Čísla jsou vypočtena ze stejného modelu jako hlavní splátka. U posledního bodu může být závěrečná splátka o několik korun odlišná kvůli zaokrouhlení.
Citlivost na sazbu
O jeden procentní bod vedle může znamenat tisíce měsíčně.
Nepředpovídáme budoucí sazby. Jen na stejném úvěru ukazujeme, co udělá jiná sazba se splátkou a celkovými úroky.
Otevřená data · 25 scénářů
Jak se mění splátka 4milionové hypotéky podle sazby a délky?
Pět sazeb × pět splatností. Všechny buňky používají stejný anuitní vzorec jako kalkulačka. Dataset navíc obsahuje rozpad první splátky, první rok a zůstatek po 12 měsících.
Model 4 000 000 Kč25reprodukovatelných scénářůStáhnout CSV →
| Sazba \ splatnost | 15 let | 20 let | 25 let | 30 let | 35 let |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 % | 27 623 Kč | 22 184 Kč | 18 968 Kč | 16 864 Kč | 15 394 Kč |
| 4 % | 29 588 Kč | 24 239 Kč | 21 113 Kč | 19 097 Kč | 17 711 Kč |
| 5 % | 31 632 Kč | 26 398 Kč | 23 384 Kč | 21 473 Kč | 20 188 Kč |
| 6 % | 33 754 Kč | 28 657 Kč | 25 772 Kč | 23 982 Kč | 22 808 Kč |
| 7 % | 35 953 Kč | 31 012 Kč | 28 271 Kč | 26 612 Kč | 25 554 Kč |
5 % · 30 let77,62 % první splátky tvoří úrok
Z měsíčních 21 473 Kč jde na začátku přibližně 16 667 Kč na úrok a 4 806 Kč na jistinu.
5 % · 15 vs. 35 letDelší splatnost snižuje splátku, ale zdražuje úvěr
Nižší měsíční zatížení není totéž co nižší celková cena. Proto kalkulačka ukazuje obě hodnoty zároveň.
Otevřená metodikaCSV můžete přepočítat nezávisle
Žádná čísla nejsou založena na skryté nabídce banky ani affiliate modelu.
Kontext 2026
Co je výpočet — a co už je rozhodnutí banky.
Anuitní vzorec je přesný pro zadané parametry. Schválení hypotéky ale závisí i na hodnotě zástavy, bonitě, účelu a interních pravidlech konkrétní banky.
Od 1. 4. 2026 ČNB poskytovatelům doporučuje přísnější parametry pro investiční hypoteční úvěry. Jde o doporučení pro poskytovatele, ne o univerzální verdikt této kalkulačky.
Zdroj: ČNB →Průměrná sazba nových hypotečních úvěrů podle statistiky ČNB za červen 2026. Nabídková sazba konkrétní banky se může lišit podle LTV, fixace a klienta.
Zdroj: ČNB →Proč tady není „bezpečná splátka podle příjmu“?
ČNB v současnosti nemá aktivní zákonnou horní hranici DTI ani DSTI pro běžné hypotéky. Banky ale bonitu a schopnost splácet nadále posuzují. Nechceme proto vydávat vlastní procento příjmu za oficiální hranici. Pro plánování rozpočtu použijte samostatnou kalkulačku dostupnosti bydlení, kde jsou předpoklady popsány odděleně.
Metodika
Vzorec je krátký. Důležité je přesně říct, co předpokládá.
Kalkulačka používá standardní anuitní splácení s měsíčním úročením. Nezaměňuje splátku s RPSN ani s celkovým měsíčním nákladem domácnosti.
Měsíční anuitní splátka
A = P × r / (1 − (1 + r)−n)- P
- výše úvěru
- r
- měsíční sazba = roční sazba / 12
- n
- počet měsíčních splátek
Co přesně počítáme
Každý měsíc se úrok počítá z aktuálního zůstatku jistiny. Zbytek anuitní splátky snižuje jistinu. Proto při stejné měsíční splátce úroková část postupně klesá a jistinová roste.
„Celkové úroky“ a „celkem zaplaceno“ v hlavním výsledku předpokládají, že zadaná sazba zůstane stejná po celou splatnost. Pokud přidáte fixaci, její výsledek je zobrazen zvlášť jako scénář, aby se dvě různé varianty nemíchaly.
Kontrolní případ: 4 000 000 Kč · 5,00 % · 30 let → měsíční splátka 21 472,86 Kč; první úrok 16 666,67 Kč; první jistina 4 806,20 Kč. Hodnoty jsou shodné s publikovaným CSV benchmarkem.
Zahrnuto
- anuitní měsíční splátka
- úrok a jistina po měsících
- zůstatek dluhu
- celkové úroky při stejné sazbě
- volitelné LTV
- volitelný scénář refixace
Záměrně nezahrnuto
- RPSN a individuální bankovní poplatky
- pojištění a služby navázané na sazbu
- daňový odpočet úroků
- bonita a schválení úvěru
- náklady na koupi nemovitosti
- mimořádné splátky a jejich zákonné podmínky
Primární zdroje a kontrola
Česká národní bankaAktuální LTV a definice ukazateleČeská národní bankaÚrokové sazby nových obchodů · červen 2026Finanční správaDaňový odpočet úroků — proč není součástí základního modeluRychléVýpočty.cz · otevřená data25 scénářů pro nezávislou kontrolu výpočtu
Poslední kontrola metodiky a zdrojů: 17. 8. 2026.
Další rozhodnutí
Jedna kalkulačka nemá předstírat, že řeší celou hypotéku.
Jakmile znáte základní splátku, pokračujte nástrojem pro konkrétní otázku. Díky tomu každý model zůstává srozumitelný a metodicky čistý.
Vlastní penízeAkontace a LTV
Kolik musí být ze svého a jak se mění poměr úvěru k hodnotě zástavy.
Otevřít →Rozpočet domácnostiMůžu si dovolit nemovitost?Oddělte bankovní splátku od toho, co dlouhodobě unese váš rozpočet.
Otevřít →Už splácímMimořádná splátkaModel úspory úroků a zkrácení splatnosti bez míchání do základní kalkulačky.
Otevřít →Konec fixaceRefinancování hypotékyPorovnejte stávající a novou nabídku včetně horizontu návratnosti.
Otevřít →Rozhodnutí o bydleníNájem vs. hypotékaPorovnejte cashflow, vlastní kapitál a investovanou alternativu.
Otevřít →Kupní rozpočetCelková cena nemovitostiHypotéka je jen jedna část peněz potřebných při koupi.
Otevřít →FAQ
Nejčastější otázky k výpočtu hypotéky.
Odpovědi držíme u hranice toho, co umí čistý matematický model. Individuální nabídku a schválení úvěru určuje banka.
Jak se počítá měsíční splátka hypotéky?
U běžné anuitní hypotéky se splátka vypočte z výše jistiny, měsíční úrokové sazby a počtu zbývajících splátek. Při nezměněné sazbě je anuitní splátka stejná, ale její rozdělení na úrok a jistinu se každý měsíc mění.
Proč jde na začátku tolik peněz na úrok?
Úrok se počítá z aktuálního zůstatku dluhu. Na začátku je jistina nejvyšší, takže je nejvyšší i úroková část. Jak jistinu splácíte, úrok klesá a větší část stejné splátky snižuje dluh.
Je nižší měsíční splátka vždy lepší?
Ne. Delší splatnost obvykle sníží měsíční splátku, ale úrok platíte déle a celková cena úvěru může výrazně vzrůst. Proto výsledek vždy ukazuje splátku i celkové úroky.
Je 5 % v kalkulačce aktuální sazba hypotéky?
Ne. Je to pouze výchozí modelová hodnota pro snadný start. Zadejte sazbu z konkrétní nabídky banky. Pro kontext uvádíme samostatně poslední dostupnou statistiku ČNB za červen 2026.
Co znamená LTV?
LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Pokud zadáte hodnotu nemovitosti, kalkulačka tento poměr pouze vypočítá. Sama neurčuje, zda banka úvěr schválí.
Proč kalkulačka nepočítá daňovou úsporu z úroků?
Daňový odpočet závisí na splnění zákonných podmínek, okamžiku obstarání bytové potřeby a dalších okolnostech. Finanční správa pro bytovou potřebu obstaranou od 1. 1. 2021 uvádí limit 150 000 Kč úroků za rok, u starších bytových potřeb může platit jiný limit. Základní hypoteční kalkulačku proto záměrně nezatěžujeme zdánlivě univerzální „daňovou úsporou“.
Počítá kalkulačka mimořádnou splátku?
Ne. Mimořádná splátka má vlastní model a může souviset i s podmínkami pro náhradu nákladů při předčasném splacení. Pro tuto otázku použijte samostatnou kalkulačku mimořádné splátky.
Je výsledek nabídkou banky?
Ne. Výsledek je orientační matematický model. Skutečná nabídka může obsahovat jinou sazbu, RPSN, poplatky, pojištění, podmínky čerpání a individuální posouzení bonity.