Před rezervací a podpisem
0 KčTechnické prověření, odhad a první část právní práce. Tyto peníze mohou být potřeba ještě před čerpáním hypotéky.
Kompletní rozpočet koupě
Kolik vás bude nemovitost skutečně stát
Cena v inzerátu je pouze začátek. Přidejte provizi, právní a katastrální náklady, technické prověření, rekonstrukci, vybavení, stěhování a rezervu. Výsledek oddělí celkový rozpočet, hypotéku a hotovost, kterou musíte připravit ze svého.
Bez registraceVýsledek živěZákladní i PRO model
Kdy se peníze platí
Rozpočet rozdělte podle okamžiku, kdy musí být hotovost dostupná
Celková částka je důležitá, ale stejně důležitý je čas. Některé služby se hradí ještě před jistotou koupě, velká část vlastních zdrojů při převodu a další výdaje bezprostředně po předání.
Při převodu a čerpání
0 KčVlastní část kupní ceny, provize, úschova, katastr a další transakční výdaje. Tady bývá největší jednorázový tlak na likviditu.
Po předání nemovitosti
0 KčRekonstrukce, vybavení, stěhování, zálohy a bezpečnostní rezerva. Právě tyto položky bývají v prvním rozpočtu nejčastěji podhodnocené.
Stresový test
Co udělá s vlastní hotovostí horší odhad nebo dražší rekonstrukce
PRO režim porovnává základní model s typickými odchylkami. Nejde o předpověď, ale o kontrolu, zda nákup přežije méně příznivý vývoj bez dalšího spotřebitelského dluhu.
Metodika
Jak kalkulačka skládá cenu nemovitosti krok za krokem
Cílem není nahradit smlouvu ani nabídku banky, ale vytvořit transparentní rozpočet, který odděluje cenu nemovitosti, výdaje spojené s převodem, investice po předání a zdroje financování.
Celková cena není totéž co kupní cena
Kupní cena je částka sjednaná za samotnou nemovitost. All-in cena přidává všechny výdaje, bez kterých nelze koupě bezpečně dokončit nebo nemovitost uvést do zamýšleného stavu. Kalkulačka proto nepovažuje provizi, právní služby, úschovu, katastr, prověření, rekonstrukci ani rezervu za drobný dodatek. Jsou samostatnými částmi stejného rozhodnutí.
celková cena = kupní cena + provize navíc + transakce + výdaje po převzetíPokud je provize už součástí kupní ceny nebo ji hradí prodávající, není přičtena znovu. U procentní provize se částka vypočítá z kupní ceny. U pevné provize se použije zadaná hodnota.
Hypotéka se počítá z hodnoty zástavy
V PRO režimu je základem pro orientační úvěr nižší z kupní ceny a odhadní hodnoty. Tím model zachytí situaci, kdy banka ocení nemovitost níže, než kolik požaduje prodávající. Rozdíl musí kupující pokrýt z vlastních prostředků, pokud banka nepřijme další zajištění nebo jinou strukturu.
hypotéka = min(kupní cena, odhadní hodnota) × zvolené LTVPotřebná vlastní hotovost je rozdíl mezi celkovou cenou projektu a orientační hypotékou. Tento pohled je záměrně širší než samotná akontace.
Co model zahrnuje
- kupní cenu a režim provize,
- návrhy na vklad a případnou online slevu,
- právní kontrolu, smlouvy a úschovu,
- technickou inspekci, odhad a bankovní poplatky,
- rekonstrukci včetně procentní rezervy,
- vybavení, stěhování a dočasný souběh bydlení,
- bezpečnostní rezervu po koupi,
- účel koupě, referenční LTV a dostupnou hotovost.
Co model nezahrnuje automaticky
Neodhaduje individuální daň z nemovitých věcí, dlouhodobé úroky hypotéky, budoucí provoz domácnosti ani cenu času kupujícího. Tyto otázky řeší navazující kalkulačky. U developerských projektů je nutné samostatně zohlednit harmonogram záloh, klientské změny a podmínky předání.
Ověření metodiky výpočtu
Vzorce, referenční pravidla a kontrolní scénáře
Metodika byla naposledy zkontrolována 21. 7. 2026. Kalkulačka používá pouze transparentní součty, procentní výpočty a orientační model LTV. Aktuální právní a regulatorní údaje jsou oddělené od uživatelských odhadů.
Kontrola součtu nákladů
Test: cena 5 000 000 Kč, provize 3 %, transakce 50 000 Kč, úpravy 300 000 Kč a rezerva 200 000 Kč. Očekávaný výsledek: 5 700 000 Kč.
Kontrola vlastní hotovosti
Při stejném scénáři a 80% hypotéce z kupní ceny je úvěr 4 000 000 Kč a potřebná hotovost 1 700 000 Kč.
Kontrola nižšího odhadu
Kupní cena 5 000 000 Kč, odhad 4 700 000 Kč a LTV 80 %. Úvěr se počítá z nižší hodnoty a vychází 3 760 000 Kč.
Kontrola katastrálního poplatku
Jeden standardní návrh znamená 2 000 Kč. Při online podání se zadanou 20% slevou model použije 1 600 Kč.
Kontrola maximální nabídky
All-in rozpočet 6 000 000 Kč, fixní výdaje 500 000 Kč a provize 3 % navíc. Maximální kupní cena vychází přibližně 5 339 806 Kč.
Hraniční scénáře
Nulová provize, nulový úvěr nebo nulové náklady dávají očekávané nulové položky. Záporné vstupy jsou v logice omezeny na nulu a procenta na bezpečné rozsahy.
Referenční údaje: správní poplatek ČÚZK 2 000 Kč za návrh na vklad, možnost 20% slevy při online podání za splnění podmínek, zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a aktuální rámec LTV ČNB. Výsledek neznamená schválení úvěru ani právní potvrzení konkrétní transakce.
Praktické příklady
Stejná kupní cena může znamenat velmi odlišnou hotovost
Rozdíl nevytváří jen výše hypotéky. Rozhoduje stav nemovitosti, provize, přesnost rozpočtu oprav, odhad banky i to, zda po koupi chcete zachovat finanční rezervu.
Byt připravený k nastěhování
Kupní cena je 4,8 milionu Kč, provize je zahrnutá v ceně a stačí menší úpravy za 100 tisíc Kč. S právními náklady a rezervou může být celkový projekt kolem 5,1 milionu Kč. Nízké náklady po předání ale neznamenají, že je bezpečné použít všechny úspory na akontaci.
Starší byt s levnější cenou
Byt stojí 4,4 milionu Kč, ale potřebuje rekonstrukci za 650 tisíc Kč, nové vybavení a vyšší rezervu. Celkový rozpočet se může dostat nad cenu dražšího zrekonstruovaného bytu. Kalkulačka pomáhá porovnat skutečné projekty, ne pouze inzertní ceny.
Investiční nákup s nižším LTV
U bytu k pronájmu může být referenční rámec financování obezřetnější. Vyšší vlastní vklad se kombinuje s provizí, právními službami a počáteční rezervou. I kvalitní výnosová nemovitost proto může vyžadovat výrazně více hotovosti, než naznačuje samotná kupní cena.
Průvodce rozhodnutím
Jak vytvořit rozpočet, který přežije podpis i první rok vlastnictví
Dobře sestavený rozpočet není seznam náhodných procent. Je to mapa konkrétních plateb, jejich termínů a nejistot. Začněte dokumenty k nemovitosti a nabídkou prodávajícího. U každé položky si napište, zda je již v ceně, kdo ji platí, kdy je splatná a jestli jde o jistou částku nebo odhad.
1. Oddělte cenu nemovitosti od podmínek transakce
U provize ověřte, zda je zahrnutá v inzerované ceně. U rezervační smlouvy zjistěte, zda se rezervační částka započte do kupní ceny, co se stane při neschválení hypotéky a komu peníze skutečně posíláte. Stejnou pozornost věnujte úschově. Levnější služba není výhodou, pokud není jasné, kdo peníze drží, za jakých podmínek se uvolní a kdo odpovídá za chybu.
2. Prověřte technický stav dřív, než stanovíte cenu oprav
Rozpočet rekonstrukce vytvořený pouze z fotografií je slabý. U bytu potřebujete znát stav elektroinstalace, vody, odpadů, oken, podlah, koupelny a společných částí domu. U rodinného domu přibývá střecha, izolace, statika, vytápění, kanalizace a pozemek. Technická inspekce může zvýšit výdaje před koupí, ale zároveň snížit riziko mnohem dražší chyby.
3. Počítejte hypotéku z konzervativní hodnoty
Nejčastější optimistický předpoklad je, že banka poskytne přesně požadované procento z kupní ceny. Pokud je odhad nižší, rozdíl se přesune do vlastních zdrojů. V PRO režimu proto kalkulačka používá nižší z kupní a odhadní hodnoty. Zároveň upozorňuje na referenční LTV podle účelu koupě. Banka ale posuzuje také příjmy, ostatní dluhy, věk, nemovitost a vlastní interní pravidla.
4. Nenechte rezervu zmizet v rekonstrukci
Rozpočtová rezerva na opravy je součástí projektu. Finanční rezerva domácnosti chrání příjem a provoz po koupi. Když oba polštáře sloučíte do jedné částky, dražší rekonstrukce může spotřebovat vše a domácnost zůstane bez ochrany. Prakticky je vhodné držet peníze odděleně i na účtech nebo alespoň v rozpočtových kategoriích.
5. Stanovte maximální nabídku z all-in rozpočtu
Kupující často nejdřív vyjedná cenu a až potom hledá peníze na vše ostatní. Bezpečnější je opačný postup. Od maximální částky, kterou chcete vložit do celé koupě, odečtěte právní služby, prověření, rekonstrukci, vybavení a rezervu. Pokud platíte procentní provizi navíc, musí se promítnout i do maximální nabídkové ceny. Výsledná částka je strop, nikoli doporučení utratit vše.
6. Po podpisu pokračujte provozním rozpočtem
Celková cena koupě neukazuje budoucí měsíční zatížení. Po dokončení tohoto výpočtu navazuje hypoteční splátka, náklady na bydlení, pojištění, energie a údržba. U investičního bytu pokračujte cashflow, čistým výnosem a samostatným nákladovým auditem. Teprve kombinace vstupní ceny a budoucího provozu ukazuje, zda je koupě dlouhodobě udržitelná. Stejný postup použijte také při porovnávání více nabídek ve stejné lokalitě.
Nejčastější chyby
Šest způsobů, jak podhodnotit cenu koupě o stovky tisíc
Provize je přičtena dvakrát
Inzerovaná cena ji už obsahuje, ale rozpočet ji přidá znovu. Vždy pracujte s konkrétním smluvním nastavením, ne s obecným procentem.
Akontace je zaměněna za všechny vlastní zdroje
Rozdíl mezi cenou a hypotékou je pouze část hotovosti. Vedlejší náklady a rezerva se často financují mimo úvěr.
Odhad banky je automaticky roven ceně
Nižší odhad může snížit úvěr a zvýšit vlastní vklad právě ve chvíli, kdy už jsou podepsané závazné dokumenty.
Rekonstrukce nemá rezervu
Přesná nabídka nechrání před skrytými vadami, vícepracemi ani změnou rozsahu. U starší nemovitosti testujte horší scénář.
Rozpočet končí dnem převodu
Vybavení, stěhování, zálohy, souběh bydlení a první opravy přicházejí po zápisu vlastnictví, ale peníze musí být připravené předem.
Veškeré úspory se utratí za koupi
Formálně dostupná nemovitost může být prakticky riziková, pokud po dokončení nezůstane rezerva na provoz, výpadek příjmu nebo nečekanou opravu.
Časté otázky
Celková cena nemovitosti bez nejasností
Co všechno zahrnout do celkové ceny nemovitosti?
Vedle kupní ceny započítejte provizi placenou kupujícím, právní kontrolu, úschovu, návrh na vklad, technickou inspekci, odhad, náklady financování, rekonstrukci, vybavení, stěhování, dočasný souběh bydlení a bezpečnostní rezervu.
Platí se při koupi daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. Kupující ale nadále řeší jiné transakční a následné náklady, například katastr, právní služby, financování a po koupi daň z nemovitých věcí.
Kolik stojí návrh na vklad do katastru?
Základní správní poplatek za přijetí návrhu na vklad činí 2 000 Kč. Při splnění podmínek online podání přes aplikaci ČÚZK může být poplatek o 20 % nižší.
Je provize realitní kanceláře vždy navíc?
Není. Může být zahrnutá v nabídkové ceně, placená prodávajícím, účtovaná kupujícím procentem nebo sjednaná jako pevná částka. Kalkulačka proto umožňuje zvolit konkrétní režim.
Proč hypotéka nekryje automaticky všechny vedlejší náklady?
Výše hypotéky se obvykle odvíjí od hodnoty zástavy a pravidel banky. Provize, právní služby, vybavení, stěhování nebo bezpečnostní rezerva se často hradí z vlastních peněz.
Co když je bankovní odhad nižší než kupní cena?
Úvěr se může počítat z nižší z kupní a odhadní hodnoty. Nižší odhad proto zvyšuje potřebnou vlastní hotovost, i když se kupní cena nezmění.
Jakou rezervu na rekonstrukci přidat?
U přesně naceněných drobných úprav může stačit nižší rezerva. U staršího bytu nebo domu je rozumné testovat alespoň 10 až 20 % nad základní odhad, protože skryté vady a změny rozsahu jsou časté.
Jak se liší celková cena od vlastních zdrojů?
Celková cena je součet kupní ceny a všech dalších výdajů. Vlastní zdroje jsou část celkového rozpočtu, kterou nepokryje hypotéka a musíte ji uhradit z hotovosti nebo jiného kapitálu.
Co znamená all-in rozpočet?
Jde o maximální částku, kterou chcete do celé koupě vložit včetně vedlejších nákladů, úprav a rezervy. PRO režim z ní dopočítá orientační maximální kupní cenu.
Je LTV stejné pro vlastní a investiční bydlení?
Ne vždy. Pro vlastní bydlení ČNB uvádí standardní horní hranici LTV 80 % a 90 % pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení. Od dubna 2026 ČNB doporučuje u investičních hypoték obezřetnější LTV 70 %.
Patří do rozpočtu i vybavení a stěhování?
Ano, pokud je budete hradit krátce po převzetí. Rozpočet bez kuchyně, spotřebičů, světel, nábytku, stěhování nebo připojovacích záloh může výrazně podhodnotit potřebnou hotovost.
Nahrazuje kalkulačka právní nebo hypoteční poradenství?
Ne. Jde o orientační plánovací nástroj. Konkrétní smlouvy, poplatky, odhad, limity banky a technický stav nemovitosti je nutné ověřit u příslušných odborníků a institucí.