Rozdíl proti základu
Dva limity, jedno bezpečné rozhodnutí
Jak drahou nemovitost si opravdu můžete dovolit
Nestačí znát maximální splátku. Cenový strop musí zároveň projít přes příjem domácnosti, vlastní zdroje, rezervu po koupi, LTV, úrok, další dluhy a budoucí provoz bydlení. Kalkulačka oddělí technické maximum od bezpečnější doporučené ceny.
Bez registraceAktuální rámec 2026Základní i PRO model
Odolnost rozpočtu
Co se stane, když se podmínky zhorší
Jedno číslo nestačí. Stresový test ukáže citlivost dostupné ceny na vyšší sazbu, nižší příjem, horší bankovní odhad a kombinaci více problémů současně.
Rozdíl proti základu
Rozdíl proti základu
Vyšší sazba, nižší příjem a odhad
Konkrétní nemovitost
V PRO režimu můžete zadat cenu konkrétní nabídky a zjistit orientační přebytek nebo chybějící prostor.
Metodika
Jak se počítá dostupná cena nemovitosti
Výpočet nepředstírá, že zná interní scoring konkrétní banky. Místo toho transparentně propojuje dvě podmínky, které musí dávat smysl současně: domácnost musí zvládnout měsíční splátku a zároveň musí mít dost hotovosti na vlastní podíl, vedlejší náklady a rezervu.
1. Limit podle příjmu
Nejprve vznikne maximální částka dostupná pro splátku hypotéky. V základním režimu jde o zvolený podíl čistého příjmu snížený o jiné měsíční splátky. V PRO režimu kalkulačka porovná tento dluhový limit s praktickým cash-flow limitem po odečtení životních výdajů, provozu bydlení a pravidelné tvorby rezervy. Použije nižší hodnotu.
max. splátka = min(příjem × limit DSTI − jiné dluhy; příjem − životní výdaje − provoz bydlení − tvorba rezervy)2. Převod splátky na maximální úvěr
Maximální úvěr je současná hodnota pravidelných anuitních splátek. Výpočet používá měsíční sazbu a počet měsíců. Při nulovém úroku se úvěr rovná splátce násobené počtem splátek.
úvěr = splátka × [1 − (1 + r)−n] / r3. Limit podle vlastních zdrojů
Z úspor se nejprve odečte nedotknutelná rezerva a pevné vedlejší výdaje. Zbytek financuje vlastní podíl kupní ceny a případné procentní náklady. Pokud je LTV 80 %, musí kupující z vlastních peněz pokrýt nejméně 20 % ceny, případně více při nižším odhadu zástavy.
cena podle hotovosti = použitelná hotovost / (vlastní podíl + procentní náklady)4. Výsledný strop
Technické maximum je nižší z limitu podle příjmu a limitu podle hotovosti. Doporučená cena se od technického maxima sníží bezpečnostním faktorem. Základní režim používá desetiprocentní odstup, v PRO režimu si jej uživatel nastaví.
Ověření metodiky výpočtu
Vzorce, předpoklady, datum kontroly a zdroje
Metodika byla naposledy zkontrolována 21. 7. 2026. Ověření odděluje standardní matematiku anuitního úvěru od regulatorních a praktických předpokladů, které se mohou v čase měnit.
Anuitní matematika
Výpočet maximálního úvěru a měsíční splátky je vzájemně kontrolovaný opačným přepočtem. Při stejné sazbě a splatnosti musí úvěr odvozený ze splátky po zpětném výpočtu vrátit původní splátku s rozdílem pouze kvůli zaokrouhlení.
LTV a účel koupě
Pro vlastní bydlení stránka vychází z aktuální horní hranice LTV 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení. Pro investiční hypotéky upozorňuje na doporučené přísnější parametry od dubna 2026.
DSTI jako plánovací kontrola
Závazná horní hranice DSTI aktuálně není stanovena. ČNB však uvádí doporučenou horní hranici 40 %. Kalkulačka ji používá jako volitelný orientační limit, ne jako automatické pravidlo schválení.
Úvěruschopnost
Poskytovatel musí úvěruschopnost posoudit individuálně. Proto výsledek nikdy neprezentujeme jako příslib úvěru a explicitně uvádíme omezení modelu.
| Kontrolní scénář | Očekávaný výsledek | Stav |
|---|---|---|
| Úvěr 1 200 000 Kč, 0 % p.a., 10 let | Splátka přesně 10 000 Kč měsíčně | Ověřeno |
| Splátka 20 000 Kč, 0 % p.a., 10 let | Maximální úvěr 2 400 000 Kč | Ověřeno |
| LTV 80 %, nulové vedlejší náklady, 1 000 000 Kč použitelné hotovosti | Limit ceny podle hotovosti 5 000 000 Kč | Ověřeno |
| Hotovost po odečtení rezervy a nákladů ≤ 0 | Cenový strop podle hotovosti 0 Kč | Ověřeno |
| Vyšší sazba při stejné splátce | Nižší maximální úvěr a cena | Ověřeno |
| Nižší bankovní odhad | Vyšší potřebný vlastní podíl | Ověřeno |
Praktické scénáře
Stejný příjem neznamená stejnou dostupnou cenu
Dobré příjmy, málo vlastních peněz
Domácnost může měsíčně zvládnout relativně vysokou splátku, ale po ponechání rezervy jí zbývá jen omezená akontace. Výsledek proto brzdí hotovost. Řešením není automaticky vyšší LTV; smysl může dávat delší spoření, levnější nemovitost nebo menší rozsah úprav po koupi.
Vysoké úspory, slabší splátková kapacita
Velká akontace snižuje potřebný úvěr, ale příjem domácnosti stále musí bezpečně pokrýt splátku, životní výdaje a provoz nového bydlení. Limit podle příjmu proto může být nižší než limit podle hotovosti. Část úspor navíc může být rozumné nepoužít a zachovat ji jako rezervu.
Bezpečný rozpočet s rezervou
Domácnost využije jen devadesát procent technického maxima, po koupi jí zůstane šest měsíců běžných výdajů a stres při sazbě vyšší o dva body stále nevytváří deficit. Takový scénář nemusí maximalizovat velikost nemovitosti, ale snižuje riziko, že rozpočet selže při první větší změně.
Průvodce rozhodnutím
Jak číst výsledek a nepřecenit dostupnost bydlení
Maximální cena není cíl
Uživatelé často hledají jedno číslo: nejdražší byt nebo dům, na který by mohli dosáhnout. Takové číslo je užitečné jako horní orientační hranice, ale není vhodné jej automaticky proměnit v nákupní rozpočet. Technické maximum bývá citlivé na sazbu, výpadek příjmu, bankovní odhad a jednorázové náklady. Proto stránka zobrazuje i doporučený strop, který technické maximum snižuje o bezpečnostní odstup.
Sledujte, který limit je nižší
Pokud vás omezuje příjem, další spoření sice pomůže snížit LTV, ale nemusí zásadně zvýšit dostupnou cenu. Potřebujete především nižší úvěr, delší splatnost, vyšší stabilní příjem nebo nižší ostatní dluhy. Pokud vás omezuje hotovost, může měsíční splátka vycházet dobře, ale chybí peníze na vlastní podíl, vedlejší náklady nebo rezervu. Právě rozlišení těchto dvou situací je hlavní výhodou kalkulačky.
Počítejte s provozem, ne jen se splátkou
Vlastní bydlení vytváří náklady, které nejsou součástí hypotéky. Patří sem fond oprav, pojištění nemovitosti a domácnosti, daň z nemovitých věcí, průběžná údržba, servis technologií, případně vyšší energie nebo doprava. PRO režim proto odečítá budoucí náklady vlastníka od praktické měsíční kapacity. Domácnost, která zvládne splátku jen při nulové údržbě a bez tvorby rezervy, je zranitelná.
Nespoléhejte na sto procent proměnlivého příjmu
Bonusy, provize, přesčasy, odměny a podnikatelské příjmy mohou být dlouhodobě běžné, ale jejich stabilita nemusí být stejná jako u pevné mzdy. Banka je může uznat odlišně a domácnost by měla zvážit i horší rok. PRO režim umožňuje započítat jen část proměnlivého příjmu a navíc celý efektivní příjem snížit bezpečnostním procentem.
Rezerva má dvě role
První část rezervy chrání samotnou transakci: neočekávané právní výdaje, nižší bankovní odhad, vyšší vybavení nebo opravy před nastěhováním. Druhá část chrání domácnost po koupi. Pokud všechnu hotovost vložíte do akontace, může být LTV příznivé, ale první porucha kotle, výpadek práce nebo souběh nájmu a hypotéky vytvoří problém. Kalkulačka proto nedotknutelnou rezervu od úspor odečítá.
Nižší odhad může změnit výsledek bez změny ceny
Kupní cena a hodnota zástavy nejsou totéž. Když banka ocení nemovitost níže, úvěr se může odvozovat od nižší částky a kupující musí rozdíl doplatit z vlastních zdrojů. PRO model umožňuje nastavit odhad jako procento kupní ceny. Tento scénář je zvlášť důležitý u nemovitostí s rychle rostoucí nabídkovou cenou, atypických objektů nebo koupě vyžadující velkou rekonstrukci.
Vyšší LTV není bezplatné řešení
Vyšší LTV snižuje potřebnou akontaci, ale zvyšuje úvěr, splátku a citlivost na pokles hodnoty nemovitosti. Může také ovlivnit sazbu nebo dostupnost nabídky bank. U vlastního bydlení mladších žadatelů může regulatorní rámec připustit vyšší LTV, ale domácí rozpočet by měl stále projít stresovým testem. U investiční nemovitosti je vhodné pracovat ještě konzervativněji.
Otestujte i konkrétní nabídku
Samotný cenový strop je první filtr. U vybrané nemovitosti je následně nutné připočítat celou cenu transakce, rekonstrukci a vybavení. PRO režim proto umožňuje zadat konkrétní cenu a ukáže orientační rozdíl proti doporučenému stropu. Pro úplný rozpočet použijte navazující kalkulačku celkové ceny nemovitosti.
Výsledek aktualizujte při každé zásadní změně
Dostupnost není jednou provždy pevná. Mění ji úroková sazba, výše úspor, nový úvěr na auto, rodičovská dovolená, změna práce, plánované dítě nebo jiná lokalita s odlišnými provozními náklady. Výpočet proto používejte opakovaně a ukládejte si konzervativní i optimistický scénář. Rozhodnutí je zdravější, pokud vychází i při méně příznivých předpokladech.
Nastavení vstupů
Jak zadat realistické hodnoty, aby výsledek nebyl falešně optimistický
Kvalita výstupu závisí hlavně na tom, zda vstupy odpovídají dlouhodobě udržitelnému rozpočtu. Jednorázově dobrý měsíc, dočasně nízké výdaje nebo použití celé hotovosti mohou cenový strop výrazně nadhodnotit.
Čistý příjem domácnosti
Použijte příjem, který se opakuje a který lze rozumně očekávat i za několik let. U bonusů, přesčasů, provizí nebo podnikání pracujte s delším průměrem a část příjmu raději nezapočítejte. Při plánované rodičovské dovolené, změně práce nebo přechodu na podnikání vytvořte samostatný konzervativní scénář. Nejde jen o to, co domácnost vydělává dnes, ale co bude schopna udržet po většinu doby splácení.
Životní výdaje a provoz bydlení
Do životních výdajů zahrňte potraviny, dopravu, děti, pojištění, volný čas, telefony, pravidelné služby i nepravidelné náklady přepočtené na měsíc. Provoz vlastníka zadávejte odděleně: fond oprav, pojištění nemovitosti, daň, údržbu a rezervu na technické vybavení. Energie a služby hrazené stejně v nájmu i vlastním bydlení nemusíte počítat dvakrát, ale vyšší plocha nebo delší dojíždění mohou rozpočet změnit.
Úspory, rezerva a vedlejší náklady
Celkové úspory nejsou automaticky částka dostupná na akontaci. Nejprve oddělte nedotknutelnou rezervu a peníze na právní služby, katastr, stěhování, vybavení, drobné opravy nebo souběh nájmu s hypotékou. U starší nemovitosti přidejte i rezervu na skryté vady. Čím větší nejistota kolem technického stavu a termínu nastěhování, tím méně úspor by mělo být použito přímo na kupní cenu.
Sazba, splatnost a LTV
Úrokovou sazbu berte z reálné indikativní nabídky nebo ji nastavte o něco výše, než očekáváte. Delší splatnost snižuje splátku, ale prodlužuje zadlužení a zvyšuje celkovou citlivost na budoucí refixace. LTV nenastavujte jen podle regulatorního maxima; nižší LTV může snížit riziko a potřebný úvěr, ale nesmí zlikvidovat rezervu. Vždy porovnejte alespoň základní scénář se sazbou vyšší o dva procentní body.
Časté chyby
Co může dostupnou cenu uměle nafouknout
Všechny úspory jako akontace
Výsledek vypadá lépe, ale domácnost po koupi nemá rezervu na opravy ani výpadek příjmu.
Ignorování jiných dluhů
Leasing, spotřebitelský úvěr nebo kreditní závazky snižují splátkovou kapacitu a mohou změnit bankovní posouzení.
Příliš optimistický příjem
Plné započtení bonusů, přesčasů nebo podnikatelských příjmů může vytvořit cenový strop, který nevydrží slabší období.
Nulový provoz bydlení
Splátka není jediný měsíční náklad. Fond oprav, pojištění, údržba a energie mohou vytvořit tisíce korun navíc.
Žádný stres vyšší sazby
Dlouhá splatnost znamená více refixací. Rozpočet by měl projít i při vyšší splátce, ne pouze při dnešní zadané sazbě.
Záměna ceny a odhadu
Nižší bankovní odhad může zvýšit vlastní podíl, přestože kupní cena a příjmy zůstaly stejné.
Nejčastější otázky k dostupnosti nemovitosti
Jak kalkulačka určí maximální cenu nemovitosti?
Porovná limit podle příjmu a splátkové kapacity s limitem podle vlastních zdrojů, rezervy, vedlejších nákladů a LTV. Výsledkem je nižší z obou hodnot.
Jaký je rozdíl mezi technickým a doporučeným stropem?
Technický strop využívá zadané limity naplno. Doporučený strop obsahuje bezpečnostní odstup, aby rozpočet lépe zvládl méně příznivý vývoj.
Znamená výsledek, že mi banka hypotéku schválí?
Ne. Banka posoudí příjmy, registry, věk, závazky, hodnotu zástavy a vlastní interní pravidla. Výsledek je orientační.
Co je LTV?
LTV je poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Při LTV 80 % úvěr odpovídá nejvýše osmdesáti procentům hodnoty použité bankou.
Proč kalkulačka odečítá rezervu od úspor?
Protože rezerva nemá zmizet v akontaci. Chrání domácnost před výdaji po nastěhování, opravami a výpadkem příjmu.
Jak se počítá maximální hypotéka z měsíční splátky?
Standardním vzorcem pro současnou hodnotu anuitních splátek podle měsíční sazby a počtu splátek.
Proč může být limitem příjem?
I s vysokou akontací musí domácnost dlouhodobě zvládnout měsíční splátku a další výdaje.
Proč může být limitem hotovost?
Při zvoleném LTV musíte část ceny a vedlejší náklady uhradit z vlastních peněz. Vysoký příjem chybějící akontaci sám nenahradí.
Jakou část příjmu použít na splátky?
ČNB uvádí doporučenou horní hranici DSTI 40 %, ale pro osobní rozpočet je vhodné testovat i nižší hodnoty a započítat provoz bydlení.
Jak kalkulačka pracuje s investiční nemovitostí?
Nabídne konzervativnější LTV a upozorní na přísnější doporučení. Budoucí nájem však nenahrazuje individuální bankovní posouzení.
Co když je bankovní odhad nižší než cena?
Vlastní podíl se může zvýšit, protože úvěr se odvozuje od hodnoty zástavy. PRO režim tento scénář testuje.
Nahrazuje kalkulačka bankovní nabídku?
Ne. Jde o plánovací nástroj pro domácí rozpočet, nikoli nabídku úvěru, finanční poradenství nebo záruku schválení.