Nejdřív ověřte, zda jde skutečně o nájem podle § 9
Příjmy z nájmu zahrnují zejména nájem nemovitých věcí nebo bytů. Samotné vlastnictví bytu, domu, garáže či pozemku z vás nedělá podnikatele. Rozhodující je ale skutečný obsah vztahu, ne pouze název smlouvy nebo označení nabídky na internetu.
Dlouhodobý nájem
Nájemci přenecháte prostor k bydlení nebo užívání, neposkytujete hotelové služby a platby mají stabilní smluvní režim.
Krátkodobé ubytování
Krátké pobyty, pravidelný úklid, výměna prádla, aktivní správa hostů a další služby mohou znamenat samostatnou činnost.
Nájemné, služby a vlastní plnění evidujte odděleně
Největší praktický problém vzniká tehdy, když smlouva i bankovní výpis ukazují jednu souhrnnou platbu bez rozlišení. Pro daňovou evidenci je přehlednější mít zvlášť nájemné a zvlášť zálohy na služby a energie.
Pravidelná úhrada za užívání bytu nebo jiné věci je typickým příjmem z nájmu.
Zálohy na teplo, vodu, úklid nebo výtah, které pouze vyberete a vyúčtujete, se vedou odděleně.
Pokud službu poskytujete sami a nejde jen o průběžnou platbu dodavateli, může být částka vaším zdanitelným příjmem.
U každé přijaté platby označte, kolik připadá na nájemné, kolik na vyúčtovatelné služby a zda jde o jinou úhradu. Tím si připravíte podklady pro přiznání i případnou kontrolu.
Paušál 30 %, nebo skutečné výdaje
Obě metody mohou být správné. Rozhodnutí není o tom, která vypadá jednodušeji, ale která odpovídá vašim reálným nákladům a kvalitě evidence. Za stejné zdaňovací období je nelze kombinovat.
- výdaje nejvýše 600 000 Kč,
- bez dokládání jednotlivých nákladů,
- nelze přidat opravy, pojištění, úroky ani odpisy.
- pouze prokazatelné náklady spojené s nájmem,
- vyšší nárok na evidenci a správné časové zařazení,
- může vzniknout dílčí daňová ztráta z nájmu.
Modelový příklad: byt s nájemným 20 000 Kč měsíčně
Zálohy na služby ve výši například 60 000 Kč nejsou v příkladu připočteny k nájemnému, protože se vedou a vyúčtují samostatně. Skutečný daňový výsledek může změnit nastavení smlouvy a způsob poskytování služeb.
Co lze řešit jako náklad a kde začíná riziko
U skutečných výdajů nestačí mít účtenku. Náklad musí souviset s dosažením, zajištěním nebo udržením příjmů z nájmu a musí být správně zařazen do období. U velkých rekonstrukcí a odpisů je rozumné postup ověřit odborně.
Servis kotle, oprava závady nebo výměna poškozené součásti mohou být běžným výdajem, pokud pouze obnovují původní stav.
Pojištění pronajímané nemovitosti, odměna správci nebo některé administrativní náklady mohou být uznatelné při prokázané souvislosti.
Úroky z úvěru souvisejícího s pronajímanou nemovitostí mohou vstupovat do skutečných výdajů. Splátka jistiny sama o sobě výdajem není.
U pronajímané nemovitosti může jít o související skutečný výdaj. Evidujte platbu a vazbu na konkrétní nemovitost.
Větší modernizace se nemusí uplatnit jednorázově. Může zvýšit vstupní cenu a promítat se do daně postupně prostřednictvím odpisů.
Kdy příjmy z nájmu znamenají vlastní daňové přiznání
Roční zúčtování u zaměstnavatele příjmy z nájmu nevyřeší, pokud překročíte limit pro další příjmy. Pro test povinnosti se sledují příjmy před odečtením paušálních nebo skutečných výdajů.
Další příjmy podle § 7 až 10 v souhrnu obvykle znamenají vlastní přiznání.
Obecná povinnost se posuzuje podle celkových ročních zdanitelných příjmů a dalších zákonných podmínek.
Jak mohou dopadnout běžné případy pronajímatele
Zaměstnání + nájemné 180 000 Kč
Obvyklý závěr: vlastní daňové přiznání.
Limit dalších příjmů je překročen bez ohledu na to, zda použijete paušál nebo skutečné výdaje.
Důchod + nájemné 48 000 Kč
Obvyklý závěr: pokud nejsou jiné zdanitelné příjmy ani další důvod, obecný limit 50 000 Kč nemusí být překročen.
Je nutné posoudit celý rok, ne pouze tento jeden příjem.
Byt ve společném jmění
Obvyklý závěr: celý příjem a související výdaje uvede v přiznání jeden z manželů.
Nelze jednu nemovitost rozdělit napůl jen proto, že oba manželé mají vlastní příjmy.
Krátkodobé pobyty s úklidem
Obvyklý závěr: nejdřív ověřit, zda nejde o samostatnou ubytovací činnost.
Od správné klasifikace se odvíjí výdaje, živnostenské povinnosti i pojistné.
Jak připravit přiznání bez zbytečného chaosu
Určete, zda jde o nájem, nebo ubytovací službu
Posuzujte délku pobytů, poskytované služby a skutečný způsob provozu.
Sečtěte přijaté nájemné po měsících
Pracujte s bankovními výpisy, smlouvou a evidencí plateb.
Oddělte vyúčtovatelné služby
U každé zálohy si poznamenejte, komu byla následně zaplacena a jak byla nájemci vyúčtována.
Porovnejte paušál se skutečnými výdaji
Nehodnoťte jen daň, ale také čas, doklady a riziko sporného zařazení výdajů.
Zkontrolujte opravy, investice a odpisy
Větší zásahy nezařazujte automaticky do jednoho roku jen podle data faktury.
Vyplňte přílohu č. 2 daňového přiznání
Uveďte příjmy podle § 9, zvolený typ výdajů a výsledný dílčí základ nebo ztrátu.
Uschovejte evidenci a doklady
Příjmy, služby, smlouvy a výdaje musí být dohledatelné i po podání přiznání.
Co pronajímatelé nejčastěji smíchají
Bez oddělené evidence se hůř prokazuje, co je vlastní příjem a co pouze vyúčtovaná záloha.
30% paušál nahrazuje všechny související výdaje. Opravy nebo úroky už nelze přidat.
Daňově se neposuzuje celá splátka stejně. Jistina není totéž co úrok.
Rozšíření, modernizace a větší změny mohou být technickým zhodnocením.
Krátké pobyty s doplňkovými službami mohou spadat pod samostatnou činnost.
Povinnost přiznání zaměstnance se testuje z příjmů, nikoli z výsledného zisku.
Pokračujte podle cíle
Daně z nájmu v praxi
Jaké výdaje lze u příjmů z nájmu uplatnit?
Pronajímatel může uplatnit prokazatelné výdaje související s dosažením, zajištěním a udržením příjmů, nebo výdajový paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Obě varianty nelze za stejné období kombinovat.
Počítají se zálohy na služby do příjmů z nájmu?
Zálohy na služby, které pouze vybíráte a následně vyúčtujete podle skutečných nákladů, se posuzují odděleně od nájemného. Pokud služby poskytujete sami nebo jsou sjednané jako vaše vlastní plnění, může být daňový režim jiný.
Musí zaměstnanec s příjmy z nájmu podat daňové přiznání?
Zpravidla ano, pokud jeho další příjmy podle § 7 až 10 přesáhnou v souhrnu 20 000 Kč za rok. Sledují se příjmy před odečtením výdajů, nikoli jen zisk.
Je krátkodobé ubytování přes platformu příjmem z nájmu?
Ne vždy. Rozhoduje skutečný charakter činnosti. Krátké pobyty s pravidelným úklidem, výměnou prádla a dalšími službami mohou být samostatnou činností podle § 7, nikoli nájmem podle § 9.
Jak se zdaňuje nájem nemovitosti ve společném jmění manželů?
Příjmy z nájmu majetku ve společném jmění manželů se zdaňují pouze u jednoho z manželů, a to i když jde o více nemovitostí různého druhu.
Lze k 30% paušálu přidat opravy nebo úroky?
Ne. Výdajový paušál nahrazuje všechny související výdaje. Opravy, pojištění, úroky nebo odpisy lze uplatňovat pouze v režimu skutečných výdajů, pokud splňují zákonné podmínky a jsou doložené.
Z čeho návod vychází
Návod shrnuje obecná pravidla pro příjmy z nájmu podle § 9 za rok 2025 podávané v přiznání v roce 2026. U krátkodobého ubytování, zahraniční nemovitosti, technického zhodnocení, odpisů nebo spoluvlastnictví může být potřeba individuální posouzení.