Počítejte dvě čísla: celkovou cenu a potřebnou hotovost
Jedno číslo odpovídá na otázku „kolik mě koupě celkem stojí“. Druhé říká „kolik peněz musím mít skutečně k dispozici“. U hypotéky se tato čísla výrazně liší, protože část kupní ceny financuje banka.
Slouží pro porovnání nemovitostí a realistický celkový rozpočet.
Ukazuje, kolik peněz potřebujete před podpisem, při převodu a krátce po něm.
Samostatně ověřte, zda nový byt nebo dům unese běžný rodinný rozpočet.
Sestavte rozpočet v šesti vrstvách
Nejlepší je nezačínat procentem „navíc“, ale konkrétními položkami. Některé náklady jsou pevné, jiné závisí na smlouvě, bance, stavu nemovitosti a vašich požadavcích.
Začněte kupní cenou a odhadem banky
U hypotéky sledujte nejen částku v kupní smlouvě, ale také hodnotu, ze které banka počítá LTV. Pokud odhad vyjde níž než kupní cena, rozdíl obvykle musíte pokrýt z vlastních peněz.
Sepište náklady na převod a právní bezpečnost
Zahrňte návrh na vklad do katastru, ověření podpisů, právní kontrolu smluv, úschovu kupní ceny a případné další listiny. Ceny komerčních služeb se liší, proto použijte konkrétní nabídky, ne univerzální odhad.
Přidejte náklady spojené s financováním
Prověřte poplatky a podmínky banky, cenu odhadu, případné pojištění požadované úvěrem a náklady související se zástavou. Některé banky část těchto služeb poskytují bez samostatného poplatku, jiné ne.
Odhadněte technický stav a první opravy
Rozpočet může výrazně změnit elektroinstalace, rozvody, okna, koupelna, střecha, zdroj tepla nebo vlhkost. U dražší koupě dává technická kontrola smysl právě proto, aby největší položky vyšly najevo před podpisem.
Započítejte stěhování a vybavení
Kuchyňské spotřebiče, světla, nábytek, malování, stěhovací firma nebo drobné úpravy nejsou součástí kupní ceny, ale často přijdou během prvních týdnů.
Nechte samostatnou rezervu po koupi
Rezerva nemá být poslední řádek, který vynulujete, aby koupě „vyšla“. Po zaplacení vlastních zdrojů a prvních nákladů by domácnosti měla zůstat likvidní rezerva na neočekávané výdaje a výpadek příjmu.
Katastr, daně a vlastní zdroje mají jasná pravidla
Některé položky nejsou jen orientační. U nich je vhodné vycházet přímo z aktuálních informací úřadů a ČNB.
ČÚZK uvádí standardní správní poplatek 2 000 Kč za přijetí každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Online podání přes aplikaci ČÚZK může mít zvýhodněný poplatek.
Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena v roce 2020. Po koupi ale nezapomeňte na daň z nemovitých věcí a případnou povinnost podat přiznání na následující zdaňovací období.
ČNB aktuálně stanovuje horní hranici LTV 80 %. Pro žadatele mladší 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, činí hranice 90 %. Nad limitem existují jen omezené výjimky bank.
Pokud banka ocení nemovitost níž než prodávající, může být potřeba vyšší hotovost. Tento rozdíl je důvod, proč rezervu nevázat celou do plánované akontace.
Nestačí znát součet. Důležité je, kdy peníze potřebujete
I dobře financovatelná koupě může selhat na cash-flow. Rezervační záloha, vlastní část kupní ceny a platby za služby se často hradí v jiných okamžicích než banka uvolní úvěr.
Byt za 6 milionů může vyžadovat výrazně více než jen akontaci
Následující příklad není ceník trhu. Ukazuje pouze způsob, jak oddělit část kupní ceny od nákladů navíc a od rezervy, kterou si chcete zachovat.
Z toho 1,2 mil. Kč není „náklad navíc“, ale vlastní část kupní ceny. Skutečné ceny právních služeb, oprav a dalších položek se mohou výrazně lišit.
Co si ověřit, než označíte rozpočet za hotový
Parkovací místo, sklep, vybavení, podíl na pozemku, provize nebo jiné položky musí být v nabídce a smlouvě jasně oddělené.
Věcná břemena, zástavy, exekuce, poznámky nebo omezení mohou změnit průběh obchodu i podmínky banky.
U jednotky prověřte SVJ, plánované opravy domu, úvěry SVJ a relevantní závazky, které mohou ovlivnit budoucí měsíční náklady.
Neřešte jen vzhled. Voda, elektřina, topení, okna, střecha, izolace nebo statika mohou být finančně významnější než kosmetické vady.
Srovnejte termíny rezervační smlouvy, kupní smlouvy, vkladu, zástavy a čerpání hypotéky.
Pojištění, daň z nemovitých věcí, zálohy na služby, energie, fond oprav nebo údržba domu už patří do provozního rozpočtu po koupi.
Co dokáže rozpočet koupě zkreslit o stovky tisíc
Vlastní zdroje na kupní cenu nejsou jediná hotovost, kterou potřebujete.
Nižší ocenění může zvýšit částku, kterou musíte doplatit z vlastních peněz.
Technický problém zjištěný před podpisem může zásadně změnit nabídku nebo rozhodnutí koupit.
Rozpočet, který vychází jen při použití poslední koruny, je citlivý na první poruchu, stěhování nebo výpadek příjmu.
Čtyřprocentní daň z nabytí už není součástí současné koupě. Nepleťte ji s každoroční daní z nemovitých věcí.
Kupní rozpočet řešte zvlášť od dlouhodobé únosnosti splátky, energií, služeb a údržby.
Ověřte si vlastní zdroje i měsíční únosnost
Rozpočet je orientační, konkrétní obchod potřebuje vlastní ověření
Celková cena nemovitosti v praxi
Je vlastní akontace náklad navíc nad kupní cenu?
Ne. Vlastní zdroje jsou způsob, jak financujete část kupní ceny. Do součtu celkové ceny je proto nepřičítejte podruhé. Samostatně ale sledujte, kolik hotovosti potřebujete mít k dispozici před čerpáním hypotéky.
Kolik stojí návrh na vklad do katastru?
Standardní správní poplatek za přijetí návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí činí 2 000 Kč za každý návrh. ČÚZK zároveň umožňuje online podání přes svou aplikaci a uvádí možnost slevy na správním poplatku pro přihlášené uživatele.
Platí se při koupi daň z nabytí nemovitosti?
Ne. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v Česku zrušena v roce 2020. Po nabytí ale může vzniknout povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí na následující zdaňovací období.
Kolik vlastních peněz potřebuji k hypotéce?
Záleží na hodnotě zastavené nemovitosti, věku žadatele a pravidlech banky. ČNB aktuálně stanovuje horní hranici LTV na 80 %, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení. Pokud je bankovní odhad nižší než kupní cena, potřebná hotovost může být vyšší.
Mám do rozpočtu zahrnout opravy, i když je byt obyvatelný?
Ano, alespoň jako samostatnou rezervu. I obyvatelná nemovitost může krátce po převzetí vyžadovat výměnu spotřebiče, drobné opravy, malování, vybavení nebo úpravy, které nejsou součástí kupní ceny.
Je tento návod právní nebo finanční poradenství?
Ne. Jde o orientační rozpočtový návod. Konkrétní smlouvu, úschovu, financování, daně a právní stav nemovitosti je vhodné ověřit s příslušným odborníkem a podle aktuálních podmínek konkrétního obchodu.
Z čeho návod vychází
Číselné a právní údaje v návodu jsou omezené na pravidla, která lze ověřit u oficiálních institucí. U komerčních služeb a oprav záměrně neuvádíme univerzální tržní ceník, protože se ceny výrazně liší.