Kolik vám pronájem skutečně nechá každý měsíc?

Kompletní návod

Co všechno započítat do cashflow investičního bytu

Nejčastější chyba začíná už u příjmu. Inzerované „nájemné včetně poplatků“ není totéž jako výnos vlastníka. Zálohy na vodu, teplo, úklid domu nebo elektřinu společných prostor mohou pouze protékat přes účet pronajímatele a po vyúčtování patří nájemci nebo dodavateli. Do kalkulačky proto zadávejte čisté nájemné a jen ty další příjmy, které vám skutečně zůstávají, například samostatně pronajaté parkovací stání.

Neobsazenost není mimořádná událost

Mezera mezi dvěma nájemníky, rekonstrukce po vystěhování nebo čas potřebný k nalezení vhodného zájemce jsou běžnou součástí pronájmu. Nulová neobsazenost může být reálná u dlouhodobě obsazeného bytu, ale při rozhodování o koupi je bezpečnější pracovat alespoň s malou rezervou. Čtyři týdny bez nájmu odpovídají přibližně jednomu měsíčnímu nájmu za rok.

Náklady SVJ rozdělte podle toho, kdo je skutečně nese

Některé služby se standardně vyúčtují nájemci, jiné zůstávají vlastníkovi. Ekonomický model bytu nemá automaticky odečítat celou měsíční platbu SVJ a zároveň ji zahrnout do čistého nájemného. Vstupy musí být konzistentní. Pokud zadáváte čisté nájemné bez služeb, odečítejte pouze náklady, které skutečně zůstávají na vás.

Rezerva na údržbu není totéž jako fond oprav

Platba domu nebo dlouhodobá záloha SVJ nepokrývá automaticky vybavení uvnitř bytu. Spotřebiče, výmalba, baterie, podlahy, nábytek, drobné opravy a obměna zařízení mají jiný životní cyklus. Proto kalkulačka odděluje pravidelnou měsíční rezervu od ročního fondu na větší opravy. Jestliže byt právě žádnou opravu nepotřebuje, neznamená to, že náklad ekonomicky neexistuje.

Správa pronájmu má hodnotu i tehdy, když ji děláte sami

Externí správce může účtovat pevnou částku nebo procento z inkasovaného nájmu. Vlastní správa nevytváří okamžitý peněžní výdaj, ale zabírá čas a nese administrativní riziko. Pro čisté cashflow můžete nechat správu na nule. Pro porovnání dvou investic však může být užitečné ocenit i vlastní čas.

Celá splátka patří do cashflow, nikoli automaticky do daňových výdajů

Splátka hypotéky se skládá z úroku a jistiny. Z účtu odchází celá, takže pro likviditu ji musíte odečíst celou. Daňový pohled je jiný. U skutečných výdajů je nutné rozlišovat doložitelné položky a respektovat pravidla zákona o daních z příjmů. Právě proto má kalkulačka samostatný provozní a daňový modul.

Daňová rezerva má chránit hotovost, ne nahrazovat přiznání

Finanční správa u příjmů z nájmu podle § 9 umožňuje uplatnit skutečné výdaje nebo 30% paušál, nejvýše 600 000 Kč. Paušál už v sobě zahrnuje všechny výdaje spojené s nájmem. PRO model proto umí vytvořit jednoduchý odhad 15% daně nebo progresivní odhad podle ostatního základu daně. Neřeší ale všechny odpočty, slevy, spoluvlastnictví, společné jmění, zahraniční příjmy ani specifickou daňovou historii nemovitosti.

Cashflow po dani může být záporné i při kladném výsledku před daní

To nastává zejména u bytu s vysokou splátkou jistiny a nízkými daňovými výdaji. Peněžně zaplatíte celou splátku, ale daňový základ může zůstat relativně vysoký. Naopak odpisy nebo vyšší skutečné výdaje mohou daňovou rezervu snížit, aniž by ve stejném roce představovaly stejný odtok hotovosti.

Stres test je důležitější než přesnost na stokoruny

Budoucnost neznáte přesně. Smyslem kvalitního modelu není vytvořit dokonale přesné číslo na deset let dopředu, ale zjistit, na které proměnné je investice citlivá. Kombinace delší neobsazenosti, patnáctiprocentního růstu provozních nákladů a vyšší splátky po refixaci ukáže, zda máte skutečnou rezervu, nebo pouze příznivý základní scénář.

Pětiletý výhled berte jako scénář, ne předpověď

Růst nájemného nemusí být každý rok stejný a náklady mohou skokově růst. PRO tabulka mechanicky aplikuje vaše procenta. Pomůže porovnat například konzervativní scénář, kde nájem roste pomaleji než náklady, s optimističtějším scénářem. Nezahrnuje automaticky růst hodnoty nemovitosti, prodejní náklady ani mimořádné investice mimo zadané rezervy.